从稀薄的空气中创造新的住房单元

2017年秋季的问题
Veritas将增加7个附属住宅单元(ADUs), 以及更新的设施, 在泰勒街735号, 位于旧金山联合广场(Union Square)附近的一栋拥有62个单元的住宅楼, 在以前的宴会/会议场地.
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旧金山通过了一项立法,允许在现有多户型建筑中以前未充分利用的部分开发附属住宅单元.

对于一个面临住房危机的城市来说,增加新的住房单元至关重要. 旧金山最近的成长烦恼是有据可查的, 因为新的开发项目无法满足城市租户对各种价位房屋的需求.

最近的一个解决办法是旧金山通过 全市的立法 它能更好地容纳以前未充分利用的空间(如现有建筑中的公用设施和洗衣房)中的附属住宅单元(ADUs). 2016年9月, 该市的附属住宅单元计划——减少了一些规划规范要求——在全市范围内使用. 城市规划部门也发布了一份 ADU手册, 其中包括一个演示ADU如何替代一些多户型建筑未充分利用的空间的原型例子.

其他适合转换为adu的空间包括存储区域, 杂物间和洗衣房, 和地下室. 旧金山市希望在未来几年内增加14000个adu. Veritas Investments是第一批响应这一机遇的业主之一, 几十个新单位正在建设中, 其中10家计划于2017年底开业,另有41家获准开业. 预计2018年还将有80家酒店开业, 但在帮助香港实现其雄心勃勃的目标方面,业主们仍面临着挑战, 并帮助缓解住房危机.

挑战和机遇

Yat-Pang盟

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adu并不是新事物,但最近的创新浪潮加速了开发adu的机会. 加州有魄力的公寓楼业主, 纽约, 伦敦和其他地方长期以来一直将未充分利用的空间改造成住房, 但经济和监管使得这种情况很少发生. 最近, 单户住宅后院adu的发展, 在那里,它们还被称为“granny flat ?,已经在接受它们的城市中流行开来. 这些城市包括温哥华、西雅图和俄勒冈州的波特兰.

如今,旧金山的ADU举措为那些希望在可承受范围内提供更多住房的城市提供了一个试验案例. 在现有的公寓楼内创建adu需要付出巨大的努力来平衡居民的需求, 主人, 邻居, 投资者和社区. 旧金山开始证明,这一过程可以在美国最紧张的房地产市场之一发挥作用.S.

增加adu是对市场状况和消费者趋势的及时反应. 越来越多的城市居民正在寻求比他们成长时更小的居住空间, 许多人认为增加密度可以减少建筑的生态足迹. 他们也喜欢通常位于美国城市中心的可步行的零售和娱乐丰富的社区.

关键要素

以下是旧金山ADU法规的主要内容,以及鼓励其他地方ADU发展的类似努力:

快速评论. 在旧金山规划部工作, ADU计划审查的目标是三到四个月, 而大多数计划评审通常需要6个月.

增加城市指南的灵活性. 几十年前出台的法规通常是针对新建筑的,现在需要变得更加灵活,以鼓励在旧房产翻新或再开发时增加adu.

贷款人,投资者和行业支持. 让adu找到更大的接受度, 银行, 保险公司和更广泛的房地产行业都需要了解这些住宅的市场需求,并发现如何充分利用这一新的机遇.

清洁能源融资(PACE)是ADUs的一个很有前途的融资工具. 索萨利托,加州 CleanFund, 该公司长期以来一直为业主提供PACE水务融资, 太阳能和其他能源技术系统, 和旧金山政府合作吗, 海湾地区委员会和其他团体,以使业主使用PACE融资开发adu.

该市已经出台政策,允许业主利用PACE融资对公寓楼进行抗震改造, 节能或节水升级, 还有太阳能系统. 目前,来自CleanFund的PACE融资也可用于增加adu的部分成本. 但是,为ADUs的全部建设成本提供PACE融资,将扩大这种新的住房来源的机会, 尤其是那些由最小的夫妻业主拥有的建筑. 这是该市批准使用100% PACE资金改造地震易发建筑物的自然后续, 这个过程被称为软故事改造.

一个例子

ADU之前后

这些平面图说明了Veritas是如何在目前洗衣房、杂物房以及四层车库的空间中增加两个底层adu的, 金门大道1750号的12单元公寓大楼.
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而额外的融资来源将帮助业主开发更多的adu, Veritas已经在旧金山开展了几个项目. 在泰勒街735号,联合广场附近有一栋62单元的住宅楼 步行指数 在100分满分中得到99分, 该公司在以前的宴会/会议空间增加了七个新单元. 这座经典的维多利亚风格的建筑有一个经典的问题:尽管建筑的布局和居民的品味多年来一直在变化, 建筑没有. 通过重新开发内部未充分利用的部分, 该公司正在增加现代设施和adu.

该市的ADU立法使Veritas能够在保留建筑历史特征的同时创建新住宅, 成本比旧金山类似的新建筑还低. 在另一个例子, 金门大道1750号, 该公司正在将未充分利用的车库和存储空间改造成两套新公寓,计划于2018年开放.

在接下来的五年里, Veritas希望在旧金山的100多个多户型、多户型和零售建筑中开发200至400个adu. 这一经历将成为创新的一个试验案例,这种创新可以为其他遭遇住房危机的城市量身定制, 也为旧金山和其他地方的小型业主树立了榜样.